Hoe werkt tijdelijk verhuren?

Particuliere opdrachtgevers vinden een tijdelijk huurcontract over het algemeen erg prettig, omdat zij zo eens rustig kunnen kijken wat voor vlees zij in de huurkuip hebben. Tot nu toe verliep de tijdelijke verhuur altijd prima, maar vandaag heeft de huurder ineens het tijdelijke huurcontact opgezegd na 3 maanden, terwijl hij een contract voor een jaar heeft getekend. Mag de huurder zomaar zijn tijdelijke huurcontract opzeggen?

Wet doorstroming huurmarkt
Sinds de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 in werking is getreden, is het mogelijk om te kiezen voor drie soorten huurovereenkomsten die variëren wat betreft rechtsbescherming en looptijd.
Het eerste type is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder huurbescherming geniet. De verhuurder kan deze overeenkomst dus niet zomaar beëindigen, maar is aangewezen op de wettelijke opzeggronden. En als de huurder het niet eens is met de beëindiging, gaat de zaak naar de rechter.

De tweede categorie – en dat is nieuw – bestaat uit tijdelijke huurcontracten, die eindigen als de overeengekomen tijd is verstreken. Huurbescherming is er dan niet. Zelfstandige woonruimte mag op deze manier maximaal twee jaar worden verhuurd; in de huurovereenkomst moet concreet worden opgenomen hoe lang de woning wordt verhuurd.

Als laatste zijn er de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, langer dan twee jaar. Dan geldt wél huurbescherming: als de huurder het niet eens is met de beëindiging, heeft de verhuurder toestemming van de kantonrechter nodig.

Tussentijds opzeggen
Bijzonder is dat de huurder het recht heeft om een tijdelijk huurcontract vóór het einde van de looptijd tussentijds te beëindigen. In theorie kan hij er dus na pakweg drie maanden de brui aan geven, ondanks de afspraak om de woning een of twee jaar te huren. De verhuurder op zijn beurt is wél gebonden aan de overeengekomen huurperiode. De achterliggende gedachte is dat deze bepaling het machtsevenwicht tussen huurder en verhuurder, dat door de nieuwe wet doorslaat in de richting van de verhuurder, enigszins herstelt.

Verhuurders zitten vaak niet te wachten op zulke voortijdige opzeggingen. Dit brengt immers allerlei extra kosten met zich mee: tijdelijke leegstand, administratiekosten én ze moeten opnieuw een verhuurmakelaar inschakelen. Over de courtage ontstaat in dit geval vaak gesteggel. De verhuurder heeft geen trek om binnen zo’n korte tijd wéér een maand huur aan de verhuurmakelaar te betalen; de verhuurmakelaar heeft geen trek om voor hetzelfde bedrag twee keer zoveel werk te doen. In de praktijk spreken partijen vaak af om de courtage naar rato te verminderen. Als de huurder bijvoorbeeld bij een contract van een jaar na zes maanden de stekker eruit trekt, krijgt de verhuurmakelaar de helft van de courtage. Dit is natuurlijk een commerciële keuze: er zijn ook makelaars die het risico geheel voor rekening van hun opdrachtgever laten komen.

Begintermijn
Een andere kwestie is de (on)-mogelijkheid om een minimale beginhuurtermijn af te spreken. Professionele verhuurders sluiten regelmatig huurovereenkomsten waarbij verhuurder en huurder afspreken dat er niet tussentijds kan worden opgezegd. Meestal gaat het om een huurcontract voor onbepaalde tijd met een minimale beginhuurtermijn van een jaar. De verhuurders hebben hiermee de zekerheid dat de huurder in ieder geval een jaar blijft zitten en de huur betaalt. Er is discussie over de vraag of dit onder de Wet doorstroming huurmarkt nog wel mag. Het valt immers goed te beargumenteren dat dit type huurovereenkomst onder het regime van de tijdelijke contracten valt. En dan heeft de huurder tóch het recht om tussentijds op te zeggen.

Voor verhuurders die hun huurders per se een bepaalde tijd willen vasthouden en helemaal op safe willen gaan, resteert er eigenlijk nog maar één mogelijkheid: een contract aangaan voor langer dan twee jaar. Maar dan zijn ze natuurlijk wel weer gebonden aan de huurbescherming.

Informatieplicht
Tot slot nog twee belangrijke dingen. De tijdelijke huurovereenkomst eindigt weliswaar automatisch – zonder dat opzegging nodig is – maar dat betekent niet dat de verhuurder achterover kan leunen. Hij moet de huurder namelijk wel schriftelijk over het einde van het huurcontract informeren, uiterlijk drie maanden tot één maand voor de einddatum. Dit kan per e-mail (de verhuurder doet er dan wel verstandig aan om een ontvangstbevestiging te vragen), maar om misverstanden te voorkomen, is het raadzaam om de kennisgeving aangetekend en met handtekening retour te (laten) verzenden. Wees hier alert op, adviseer uw opdrachtgevers om deze data in hun agenda te noteren. Want als de verhuurder de huurder niet tijdig informeert, ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd – met de gebruikelijke huurbescherming.

De laatste adder onder het gras, is dat verhuurders maar één keer een tijdelijk huurcontract met dezelfde huurder mogen afsluiten. Na afloop van het eerste contract móet de verhuurder de woning dus aan iemand anders gaan verhuren. Laat de verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst doorlopen, dan ontstaat er eveneens een overeenkomst voor onbepaalde tijd.